编辑整理：张双建律师，执业于海南瑞来律师事务所。

湖北当阳人士，毕业于中央民族大学新闻学专业，文学学士。

执业前的十多年，历经黑弧奥美、中国旅游地产服务集团、乐居等公司，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。

黑弧奥美期间，以团队作品获得：2009时报世界华文广告奖房地产类铜奖（金银奖空缺），2009中国国际广告节银奖，2010广州日报杯华文报纸广告奖铜奖、银奖。

基于此前的工作经验，对房地产行业发展、业务模式创新、房屋交易、广告宣传等有着较为深刻的认识，将会持续探索品牌管理、经营管理、风险管理的融会贯通，以综合能力促进企业各项要素间的化学反应，推动企业的高质量发展。

前

言

买房时，付款方式一般为两种：按揭和全款。全款又可分为一次性付完、分期付完。

全款买房存在一些好处，比如：手续简单、没有每月还贷的麻烦、价格还会有折扣……

但是，需要提醒的是，全款买房会面临比按揭买房大很多的一个风险——“一房多卖”、“先卖后抵”。尤其是在市场不好的情况下，这种风险可能更大。

案例导入

2014年,某公司向银行借款，开发商以名下相关房产为该借款提供抵押，并办理了抵押登记手续。

2017年，银行诉至法院，要求该公司偿还贷款及利息，并要求就抵押物享有优先受偿权，等。这些抵押物中包括了开发商已经出售的若干商铺。

2006年，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，以分期付款的方式购买商铺。其中部分部分房款以开发商返租的方式予以冲抵。

2011年，返租期结束，购房者收回商铺。

2015年，（可能是购房者发现了商铺被抵押一事）购房者诉至法院，要求开发商为其办理商铺产权登记手续，最终获法院支持。

最高院认为，银行在对这些商铺设立抵押权时，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，银行不享有抵押权。

第一、最高院认为，根据生效判决认定的事实，开发商以商铺向银行提供抵押之前，已将商铺出售给购房者。双方签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但购房者已经支付价款并实际占有商铺。

第二、最高院认为，银行自认开发商提交的抵押物清单载明商铺处于出租状态。在商铺被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，银行应当对商铺的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是开发商，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售商铺作为抵押物。

总之，最高院认为，银行未能提交证据证明其对商铺进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，银行对商铺不享有抵押权。

案例解读

第一、本案属于典型的“先卖后抵”，购房者可以说是面临着非常凶险的局面。

因为按照正常的逻辑，办理了抵押登记手续，银行取得了该商铺的抵押权，如果借款公司欠债不还，银行就可以要求拍卖该商铺、优先受偿。

第二、如何避免开发商“先卖后抵”的这种风险？我们有必要了解一下预告登记。

《民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第四条未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

通过以上法条可知：

1、预告登记，是购房者与开发商签订购房合同之后（债权），到房屋最终登记至购房者名下（物权）的这段过渡时期内，为保障购房者将来能实现物权而专门设置的一个制度。

2、是否进行预告登记，以买卖双方的具体约定为准。

3、进行预告登记之后，使得债权具备了一定的物权效力——未经预告登记的权利人（即购房者）同意，处分该不动产的，不发生物权效力。具体而言，依据《物权编司法解释》第四条，该房产无法转移至他人名下，也无法设立抵押权等其他物权。换言之，进行预告登记之后，能有效阻止开发商“一房多卖”、“先卖后抵”等行为。

另外，有必要补充几句。预告登记所产生的物权效力，是网签备案所不具备的。网签备案只是行政管理需要，虽具有一定的公示效应，但不具有民法上的物权效力。且，依据如下法条，一般而言，购房合同的效力与备案与否无关。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

[购房资讯轻松享，快来关注乐居网]